Canarias mantiene en 2025 un desequilibrio residencial entre las viviendas que produce y los hogares que crea. Según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), “Evolución de la producción de vivienda en España”, la comunidad registró un déficit de 5.637 viviendas respecto a los hogares creados, con Las Palmas (3.731) y Santa Cruz de Tenerife (1.906) como los principales focos del déficit insular.
España vuelve a ampliar la distancia entre las viviendas que produce y los hogares que crea. Según el informe, en 2025 se registró un déficit nacional de 147.094 viviendas, un 40% más que en 2024.
Este saldo negativo responde a una doble dinámica: por un lado, el aumento de los hogares creados, que crecen un 16%; por otro, la caída de la oferta efectiva, con un descenso del 9% en las viviendas terminadas. El resultado es un mercado residencial cada vez más tensionado, donde la producción no acompasa el crecimiento demográfico. Aun así, existen señales positivas: los visados de obra nueva acumulan un crecimiento superior al 22% desde 2024 y las calificaciones provisionales muestran una aceleración en su tramitación en los dos últimos ejercicios.
Las mayores brechas se concentran en las provincias con mayor presión poblacional y económica. Madrid lidera el déficit con 25.193 viviendas menos de las necesarias, un 31% más que en 2024. Le siguen Alicante (12.091), Valencia (11.553) y Barcelona (8.798). Estas provincias se mantienen en el núcleo del desequilibrio residencial, aunque con evoluciones distintas respecto al año anterior.
Barcelona y Valencia moderan el crecimiento de su brecha respecto a 2024 debido a una menor presión de la demanda. En Barcelona, esta tendencia se relaciona con una reducción sostenida en la creación de hogares desde 2023 y un mayor peso de la vivienda protegida frente a la libre.
En cambio, Madrid y Alicante agravan su déficit por el aumento en la creación de hogares, aunque con perspectivas positivas gracias al crecimiento de visados y calificaciones provisionales que se transformarán en nuevas viviendas.
La situación se extiende a todo el territorio. En 2025, solo Cáceres y Soria registraron más viviendas terminadas que hogares creados, tres provincias menos que en 2024. Además, únicamente el 25% de las provincias logró cubrir al menos la mitad de la nueva demanda, frente al 50% del año anterior, lo que confirma que el déficit residencial se ha generalizado.
La falta de obra nueva agrava el desequilibrio
Uno de los principales factores del desajuste es la escasa puesta en marcha de vivienda nueva. La vivienda terminada disminuye, mientras que la vivienda potencial —aquella con visado que se entregará en aproximadamente dos años— crece un 9%. Sin embargo, este aumento resulta insuficiente para absorber la demanda acumulada desde 2021, que ya supera las 753.000 unidades.
En Canarias, la capacidad de generar nueva oferta está condicionada por la disponibilidad limitada de suelo. El déficit acumulado desde 2021 supera las 36.500 viviendas, debido a la evolución contenida de la vivienda libre y la escasa vivienda protegida. Aun así, la vivienda futura muestra cierta mejora, con un crecimiento del 17% en visados en el último bienio y la previsión de casi 400 viviendas protegidas en 2025.
“España no solo necesita más vivienda, sino convertir el suelo disponible en oferta real en plazos razonables. La colaboración público-privada y la seguridad jurídica son esenciales”, señala Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI.
La falta de vivienda nueva traslada la presión al mercado de segunda mano. En 2025 se registraron unas 684.000 transacciones de vivienda usada, un 5,2% más que en 2024, el nivel más alto en seis años y diez veces superior al de la obra nueva. En Canarias, por cada vivienda nueva se venden trece de segunda mano.
Escasa presencia de vivienda protegida
En 2025, la vivienda protegida representó solo el 2,8% del total de transacciones, por debajo del 4,1% de 2019, lo que limita su capacidad para equilibrar el mercado.
En Canarias, Las Palmas registró 603 operaciones de vivienda protegida sobre 25.333 transacciones, mientras que Santa Cruz de Tenerife contabilizó 261 sobre 15.112. Esta baja proporción reduce su impacto como herramienta de acceso a la vivienda en un contexto de alta presión de demanda.
“El acceso a la vivienda es uno de los grandes retos del país. Sin coordinación público-privada, el déficit seguirá creciendo y los precios se tensionarán”, añade Martí-Fluxá.
Las previsiones demográficas apuntan a un aumento de alrededor de cuatro millones de habitantes en la próxima década y unos tres millones de hogares adicionales, impulsados por la inmigración, el envejecimiento y la evolución de los hogares.
Según Ignacio Galará, director de Research de ACI, “el reto no puede abordarse solo desde la urgencia del déficit actual; será necesario anticipar una oferta más diversa y adaptada a nuevas realidades sociales”.
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