Alegaciones a la Aprobación Inicial del Plan General de Ordenación de Yaiza - Supletorio
Sr. Consejero de Obras Públicas, Transportes y Política Territorial
Gobierno de Canarias
17 de diciembre de 2012
Sr. Consejero:
Doña María Dolores Corujo Berriel, con DNI 45.555.048 Y, actuando en nombre y representación del PSOE Lanzarote, en su calidad de Secretaria General, encontrándose en fase de información pública la Aprobación Inicial del Plan General de Ordenación de Yaiza (PGOY), de carácter supletorio, en virtud de un Convenio suscrito entre el Ayuntamiento de Yaiza y la Consejería de Obras Públicas, Transporte y Política Territorial para la redacción del citado Plan Supletorio del municipio de Yaiza, previsto en el apartado 6 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Directrices, cuya Aprobación Inicial le corresponde mediante Orden, y cuya Aprobación Definitiva compete al Consejo de Gobierno de Canarias, ante usted comparece y formula las siguientes
ALEGACIONES
1ª.- El mandato del PSOE Lanzarote.
Las presentes Alegaciones se circunscriben en el ámbito del mandato al que está obligado el PSOE Lanzarote, y que viene definido por la Ponencia Marco Insular aprobada en el último Congreso del partido en la isla, celebrado el pasado verano de 2012. Es decir, el PSOE Lanzarote tiene una posición política ampliamente conocida en materia de ordenación territorial y urbanística, y en defensa de la legalidad territorial.
La postura política del PSOE-Lanzarote ante el planeamiento insular es sólida y no es nueva. De hecho, fue el PSOE Lanzarote quien impulsó el primer Plan Insular de Ordenación del Territorio, en 1986, y que entró en vigor en 1991, siendo el primero que se redactó en Canarias. El modelo de ordenación del territorio promovido por el PSOE-Lanzarote contuvo drásticamente el crecimiento turístico desaforado apostando por la cualificación del espacio turístico, la máxima calidad de la planta alojativa y la implantación de una oferta de ocio complementaria compatible con la isla y sus singularidades. Con Presidencia socialista,el Cabildo abrió en el año 2000 una exitosa línea de trabajo en la defensa activa del modelo de ordenación contenido en el planeamiento insular que ha servido no sólo para poner coto al fraude y la ilegalidad -que han supuesto la mayor y más seria amenaza para las bases del modelo turístico propuesto-, sino para reforzar la observancia de los instrumentos de ordenación yrespetar debidamente el modelo de ordenación urbanística y turística lanzaroteño bajo las máximas de un menor consumo de suelo para la planta alojativa, la exigencia de unos niveles mínimos que garanticen una alta calidad de la misma, la adecuación a las características de la isla y una buena oferta de ocio complementario compatible con la fragilidad e idiosincrasia de Lanzarote.
Desde la responsabilidad, siempre hemos mantenido, y ahora reiteramos, que, bajo el imperio de la Ley, contribuiremosa normalizar razonablemente la situación creada -no lo olvidemos- por las irresponsables actuaciones de quienes autorizaron la edificación de numerosos establecimientos turísticos que vulneraban la legalidad como, palmariamente, han declarado los tribunales de justicia y que, durante todos estos años, no han podido legalizarse con el planeamiento vigente. Y no han podido legalizarse porque, como recoge la Memoria del Plan General al que se dirigen estas alegaciones, no sólo fueron ilegalmente autorizados infringiendo el planeamiento insular (como ha declarado la justicia), sino que también violan el planeamiento urbanístico municipal de forma tan manifiesta y grave que, en muchos casos, resulta verdaderamente escandalosa.
Por eso, en el año 2009, cuando presidíamos el Cabildo, impulsamos una iniciativa legislativa para afrontar la situación creada por esas edificaciones ilegales como única vía, en nuestro criterio, de tratar el problema con mínimas garantías de legalidad y de seguridad en atención a la inadecuación a la ordenación insular y urbanística aplicable de dichos inmuebles, que fue certeramente diagnosticada -hace ya más de tres años- en el denominado Informe de legalidad urbanística (www.legalidadurbanistica.org) elaborado por el Cabildo y en los trabajos técnicos de la propia Corporación insular que dieron lugar a la formulación de aquella iniciativa.
La postura política antedicha ha sido renovada recientemente en la Ponencia Marco surgida del último Congreso Insular del PSOE Lanzarote, y cuyos rasgos esenciales se exponen a continuación:
Para nosotros, todo documento planeamiento es de extraordinaria importancia porque concreta sobre el territorio las políticas y propuestas socialistas, y determinarán el modelo de desarrollo económico y general que seguirá la isla en los próximos años.
En ese sentido, apostamos por la productividad del suelo para impulsar la diversificación económica. De ahí que, desde el ámbito local, impulsemos nuevas formas de gestionar el suelo. El suelo no sólo es el soporte en el que se desarrolla la actividad económica, sino que también es soporte de vida. En un territorio limitado y escaso como el de Lanzarote, el modelo de desarrollo que proponemos no puede ni debe estar basado en el uso y la recalificación de más suelo.
Lanzarote necesita superar el actual estado de infrautilización en el que se encuentran los suelos productivos de la isla: suelos agrícolas, industriales y turísticos, entre otros. De ahí que apostemos porque la actividad económica de la isla (como el desarrollo de las energías renovables respetuosas con el medio ambiente y concentradas en parques energéticos integrales, el desarrollo industrial o el turístico), se asiente sobre la gestión de los suelos productivos ya existentes.
Un territorio bien gestionado constituye un activo económico de primer orden. Permite reducir los costes de la movilidad, contener los precios del suelo y la vivienda, así como moderar las cargas de la prestación de los servicios. Por otra parte, disponer de un entorno de calidad no sólo evita daños ambientales y de salud, sino que también confiere valor añadido a los productos y a los servicios, en particular los turísticos, básicos para la economía lanzaroteña. La gestión sostenible del territorio es una obligación social, ambiental y económica.
De cara al futuro, necesitamos profundizar en nuestro modelo de ordenación del territorio basado en la cultura de protección y de preservación del suelo y de todos sus componentes (biológicos, paisajísticos, etc.) como valioso recurso y patrimonio colectivo limitado. Un modelo que contemple a la movilidad sostenible y el transporte público como elementos prioritarios e imprescindibles.
Necesitamos una política urbanística que ponga freno a la especulación del suelo, que garantice el acceso a una vivienda digna y de calidad y que siente las bases para la consecución de unas ciudades socialmente cohesionadas, con unas dotaciones equilibradas e integradas en un sistema urbano territorialmente sostenible que posibilite la cohesión social de ciudades y barrios, asegurando que la vivienda protegida se distribuya de la forma más homogénea posible sobre el territorio.
En el caso de Lanzarote, el turismo es una de las actividades vinculadas al sector servicios con ventajas comparativas claras, pero el sector debe continuar su proceso de modernización y renovación, para ir adaptando la oferta a las nuevas necesidades de las personas que nos visitan. La preocupación del sector turístico ya no debe ser en las próximas décadas seguir aumentando de forma continua la cifra de visitantes extranjeros, sino captar mejores segmentos de clientes, con mayor conciencia medioambiental y cultural, y que pueden aportar una mayor rentabilidad económica en el destino.
2ª. El PGOY en el contexto del nuevo Plan Insular de Ordenación de Lanzarote (PIOL).
Con motivo de la información pública del Avance del nuevo Plan Insular de Ordenación del Territorio (PIOL), que tramita el Cabildo Insular, el PSOE-Lanzarote presentó un documento de sugerencias que, del mismo modo, expresa nuestra concepción del modelo territorial insular y que, en apretada síntesis, planteaba lo siguiente:
a.Sostenibilidad.
En el horizonte del 2020, previsiblemente la inmensa mayoría de las materias primas y el petróleo serán más caros y escasos, siendo el transporte aéreo y las poblaciones más insostenibles los primeros y más profundamente afectados. Por eso, es prioritario impulsar la autosuficiencia (y no sólo energética), favorecer la diversificación socio-económica, revalorizar nuestros recursos turísticos y fortalecer la transparencia y la participación ciudadana.
En nuestra concepción, el desarrollo sostenible es, en pocas palabras, el que permite satisfacer las necesidades de los habitantes actuales de un territorio sin comprometer las necesidades de sus futuros pobladores. El desarrollo sostenible requiere visión a medio y largo plazo, e implica, entre otras cosas, estabilidad demográfica; que todas las personas tengan acceso seguro a los recursos primarios como el agua, la energía, la alimentación, el suelo (vivienda)?; que aumenten los niveles de renta y empleo y que la distribución de la riqueza sea más justa, de modo que mejore la calidad de vida de los ciudadanos; y que los impactos ambientales se reduzcan al mínimo inevitable.
El nuevo modelo sostenible de desarrollo debe romper el monocultivo turístico y fomentar una economía más equilibrada, en la que los distintos sectores productivos (agricultura, ganadería, pesca o industria) se modernicen y tecnifiquen, ganen peso y rentabilidad.
También ha de asegurar el máximo nivel de autosuficiencia que sea posible. En términos turísticos, debe hacer primar el concepto de la calidad sobre la cantidad y no buscar el aumento del número de visitantes, sino el de los beneficios, directos e indirectos, derivados de su estancia en la isla.
Por otra parte, y en lo que corresponde al desarrollo tecnológico, debe reducir el consumo de energía y de agua y promover el uso masivo de energías renovables. Por último, ha de fomentar el uso de medios de transporte más eficientes y menos contaminantes.
b. Modelo turístico.
¿Debemos insistir en el modelo turístico de masas, de escasa capacidad de gasto, que apenas sale de aquellos hoteles donde se les ofrece "todo incluido" y de corta estancia? Parece que no. Más bien debemos apostar por un turismo de mayor estancia en la isla y que exige más calidad y variedad en la oferta, ocio, deportes, medio ambiente, cultura, mejor conexión telemática que permita el trabajo a distancia?, ya que es conocido el previsible aumento del precio del petróleo y el encarecimiento de los viajes aéreos.
c. Hoteles ilegales.
En relación con los hoteles ilegales, ante el Avance del PIOL sugerimos que la forma de afrontar la situación de esos establecimientos es la que se aportó por el PSOE Lanzarote en 2009 cuando presidíamos el Cabildo de Lanzarote. Se trataba de presentar una iniciativa legislativa ante el Parlamento de Canarias para que, con rango de Ley, se habilitara un procedimiento excepcional de regularización de los establecimientos alojativos cuyas licencias han sido anuladas por los tribunales de justicia, y que garantizara en todos los casos la plena observancia del principio de igualdad en derechos y deberes entre los que cumplieron las normas y los que las incumplieron.
En tal circunstancia, sería viable la regularización de la planta alojativa ilegal sólo en los casos en que la aplicación de ese mecanismo de regularización excepcional consiguiera que el establecimiento en cuestión cumpliera con la ordenación aplicable, lógicamente sin alterar ésta (mediante cesiones de suelo, reducción de techos alojativos, eliminación de camas turísticas, conversión en ocio complementario de suelo alojativo, transferencias de edificabilidades, etc., en función de las infracciones cometidas en cada caso).
En la propuesta que impulsó el PSOE de Lanzarote en el año 2009 se concluyó, después de un pormenorizado estudio de la situación de dichos establecimientos elaborado por el equipo técnico y jurídico del Cabildo de Lanzarote, que era necesario apoyo legal (es decir, una ley formal) para regularizar la situación creada por las edificaciones que fueron ejecutadas vulnerando el planeamiento insular y urbanístico, porque las infracciones a la ordenación territorial y urbanística cometidas con la construcción de los referidos establecimientos alojativos obligarían a "cambiar la ordenación" para adaptarla a las "infracciones", lo cual no es posible, pues, como tiene establecido el Tribunal Supremo, son nulos los cambios de planeamiento dirigidos a legalizar ilegalidades.
Al propio tiempo, en el mecanismo de regularización que impulsó el PSOE-Lanzarote, también se establece un sistema de cobertura provisional y cautelar, pero inmediata, que permite salvar la irregular situación en que se encuentran dichos establecimientos (los cuales carecen de cobertura jurídica por haber sido anuladas las licencias que en su momento autorizaron su construcción) hasta tanto se concluyera el procedimiento de regularización por quienes decidieran acogerse al mismo, previendo un régimen transitorio que permitiría la continuidad de la actividad turística de los establecimientos en funcionamiento que se integren voluntariamente en el proceso de regularización excepcional, hasta tanto se resuelva sobre la regularización del mismo.
En todo caso, las empresas que se incorporasen a la regularización deberán compensar el interés público insular en la forma señalada en la referida propuesta. Y, ello, porque el incumplimiento de la normativa urbanística no puede quedar impune ni puede ser rentable; o sea, no puede reportar un beneficio económico al infractor, como por lo demás es principio básico y general en materia de disciplina urbanística y de protección de la legalidad. La vulneración de la ordenación urbanística y territorial aplicable no puede ser "rentable" porque, de lo contrario, no sólo quiebrala legalidad sino que se incentivan las actuaciones al margen de la misma.
A nuestro juicio, el interés público insular se concreta y compensa con una mayor contención del desarrollo turístico, cualificación de la oferta turística y/o mejora del espacio turístico. Es decir, el interés público insular se satisface con menos camas, de más calidad y buena oferta complementaria.
A pesar de tratarse de un grave problema que afecta a numerosos hoteles y complejos turísticos que carecen desde hace años de licencia, lo cierto es que en el documento de Aprobación Inicial del PGOY no se aborda esta cuestión de forma directa o explícita, sino que ha preferido tratarse -así lo entendemos- de forma tácita o "indirecta" mediante el establecimiento de una fórmula pretendidamente "general" (teóricamente aplicable a todo el mundo), con la que podrían "legalizarse" gran parte de esos establecimientos al permitirles el incremento de la edificabilidad y ocupación de suelo hasta en un 50%.
3º. Las alegaciones del PSOE al Avance del PGOY.
Antes de la formalización del Convenio entre el Ayuntamiento de Yaiza y la Consejería de Obras Públicas, Transporte y Política Territorial para la redacción del Plan Supletorio del municipio de Yaiza, el PSOE formuló sugerencias al documento de Avance del PGOY y que, asimismo, es obra del mismo equipo redactor.
En aquel momento, planteamos una serie de sugerencias que sintonizaban con viejas y legítimas aspiraciones de los vecinos de Yaiza, ya que van a beneficio del bienestar social de la población, y que, en general, han sido recogidas y estimadas por el equipo redactor: Las más importantes las recordamos a continuación.
En sus sugerencias, el PSOE solicitó dotación suficiente de suelo destinado a vivienda pública tanto en los núcleos del interior como en Playa Blanca, habilitación suficiente de suelo socio-sanitario, reserva suficiente de suelos destinado a dotaciones y equipamientos públicos, disponer de una parcela para el IES de Playa Blanca, clasificar suelo suficiente con fines industriales y comerciales en Playa Blanca, una solución a los establos para los camellos que prestan sus servicios en las Montañas del Fuego, el encaje normativo de los establecimientos ganaderos del municipio y una ratio elevada de espacios verdes por habitante. Estos aspectos reclamados por el PSOE los consideramos bien tratados por el equipo redactor.
Sobre el uso industrial y comercial, se ha previsto una zona industrial complementaria a la ya existente a la entrada al núcleo de Playa Blanca junto a la principal vía de acceso, con un destino preferente para prestación de servicios, almacenes y comercio mayorista, con el fin de que estos usos se encuentren suficientemente separados de los usos residenciales y turísticos pero de fácil acceso a los mismos.
En la zona litoral (Playa Blanca y Puerto Calero-Cortijo Viejo) es donde se localiza íntegramente el suelo urbanizable. En cuanto al uso residencial, los sectores de nueva clasificación (con los que se pretende mejorar y recualificar el espacio urbano y las dotaciones y equipamientos) se localizan en suelos ya transformados por la urbanización y/o la edificación. Es el caso del Sector Puerto Calero 2 (con consolidación edificatoria en parte ilegal), franja de suelo situada entre dos sectores desarrollados y donde se ha previsto una vía de conexión con el fin de integrar ambos sectores colindantes.
El otro "nuevo" sector es el de Playa Blanca (parcialmente ejecutado y con desarrollo edificatorio ilegal), que no puede considerarse en sentido estricto como de nueva delimitación, al provenir de un plan parcial anulado. Sólo en casos excepcionales se ha permitido la reconversión del uso turístico a residencial. De la opinión que nos merece la ordenación del Sector Puerto Calero 2 y del Sector Playa Blanca dejaremos constancia en este escrito de alegaciones cuando nos pronunciemos acerca de los Convenios Urbanísticos.
En cuanto al uso turístico, es objeto específico del modelo territorial adoptado consolidar Playa Blanca como destino turístico, por lo que en las zonas aún no colmatadas se prioriza el uso turístico de la primera línea de costa, distribuyendo el uso residencial a partir de éste en segunda línea. Se ha procurado unificar los criterios y parámetros urbanísticos de la planta alojativa turística, y, con carácter general, se ha procurado la reconversión de las parcelas no edificadas de uso ambivalente a uso exclusivo turístico. Asimismo, se ha reordenado el número de plazas turísticas y residenciales por planes con respecto al establecido en el Plan Insular de Ordenación vigente (PIOT-1991). De 32.712 plazas turísticas previstas en éste, se pasa a25.722 en el PGOY. Sin embargo, en plazas residenciales el PGOY supera el techo del Plan Insular cifrado en 13.798 y lo sitúa en 21.178 plazas. De la comparación de las sumas totales de plazas turísticas y residenciales en el Plan Insular vigente y en el PGOY resulta finalmente un exceso de 390 plazas en este último planeamiento.
En cuanto al uso de equipamientos se delimita un nuevo sector de suelo urbanizable con este uso característico, situado en la entrada a Playa Blanca y lindante con el sector de Costa Papagayo. Además, en la zona norte de Playa Blanca, y sobre suelo rústico de infraestructuras y equipamientos, se delimita un ámbito con destino de equipamiento recreativo, para la implantación de un campo de golf. Cuando analicemos los convenios urbanísticos del PGOY haremos referencia detenida a este nuevo equipamiento. En la zona interior, la actuación más destacable se localiza al sureste de Yaiza, donde se delimita un gran ámbito de suelo rústico de protección de infraestructuras y equipamientos.
No obstante, hay otros dos importantes aspectos que sugerimos y que, lamentablemente, no tienen encaje legal en el PGOY. Nos referimos a dar cobertura a los núcleos de población de El Golfo y Playa Quemada, afectados por una Ley de rango superior, la Ley de Costas. En este sentido, presentamos como alegación que, mediante acuerdo plenario, el Ayuntamiento de Yaiza inste a los cargos públicos insulares del Partido Popular a que consigan del Gobierno del Estado el encaje de los núcleos de población de El Golfo y Playa Quemada en la nueva Ley de Costas, y acabando así con la incertidumbre que envuelve a los vecinos afectados.
Creemos que ambos núcleos pueden consolidar la situación urbanística real existente en 1987, año de la entrada en vigor de la Ley de Costas, pudiéndose así reconocer y dar una salida legal a la situación que había en aquél año, sin crear más suelo urbano. Se trata de núcleos con planeamiento no revisado, lo que ha conducido a que un significativo número de vecinos se vean afectados porque el Ayuntamiento no hizo sus deberes de planeamiento en tiempo y forma.
Una vez visto el contexto en el que se desenvuelve el PSOE Lanzarote, prosigamos con las Alegaciones al PGOY.
4º.- Sobre el documento de Aprobación Inicial del PGOY.
Tras un detenido análisis del PGOY, podemos afirmar lo siguiente:
a. Un Plan completo.
A pesar de su carácter supletorio, se trata de un Plan General de Ordenación completo, redactado en profundidad y con un alto nivel de detalle en la esfera técnica.
Por otro lado, se desclasifica suelo y se desactiva oferta alojativa, y, además, se reconvierten piezas de suelo de residencial a turístico o de comercial a residencial.
b. Por fin un Plan democrático.
El nuevo PGOY sustituirá al actual, que data de 1973, y que es un Plan preconstitucional. Por lo tanto, el planeamiento municipal de Yaiza entra, por fin, en la etapa democrática y se pone al día con los avances registrados por el urbanismo en las últimas décadas.
Con este nuevo PGOY, esperamos que se cierre el capítulo de desorden territorial y de caos urbanístico que ha presidido el desarrollo turístico del municipio en las últimas décadas, y donde, en general, se ha hecho y deshecho desde la corresponsabilidad política, técnica administrativa y empresarial.
c. Erróneos datos de población.
Según el PGOY, el número de habitantes de Yaiza es de 17.859 personas. En base a esta cifra, el equipo redactor estima que la población en el municipio será de 22.526 personas en 2017, una proyección que realiza usando una serie que va desde los años 2003 a 2009. Pero no analiza los años 2010 y 2011, en los que se ha producido una importantísima ralentización del aumento de la población. Por lo tanto, las hipótesis de proyección poblacional hacia 2017, y más allá, son demasiado optimistas y no se ajustan a la realidad actual. Ello no tiene mayores consecuencias en lo fundamental de la propuesta de ordenación del PGOY, aunque sí tiene consecuencias en las estimaciones del crecimiento de suelo de uso residencial, que son excesivas.
Resulta además, que según el Centro de Datos del Cabildo, que bebe de las fuentes del ISTAC y el INE, la población de derecho del municipio de Yaiza sólo era de 14.242 personas en 2010 y de sólo 14.871 personas en 2011, apreciándose en los dos últimos una drástica ralentización del crecimiento demográfico que nos es considerada por el PGOY.
En definitiva, se están realizando estimaciones infladas e irreales tanto de la población actual, como de su supuesto aumento y, en consecuencia, estimaciones infladas e irreales de un supuesto aumento de la demanda de suelo residencial.
El PSOE Lanzarote reclama el correcto uso tanto de las cifras de población, como de su previsible tendencia a corto y medio plazo, y, tras ajustarse a la baja como indica la realidad, se haga una estimación a la baja de las previsiones de aumento de suelos y viviendas residenciales en la zona turística de Playa Blanca, no en los núcleos del interior.
d. A plaza alojativa y media por habitante.
El número de plazas turísticas en el municipio en 2011 era de 22.695, según el Centro de Datos del Cabildo Insular. En cambio, la Memoria de Ordenación del PGOY contabiliza 25.722 plazas en el municipio (19.143 plazas hoteleras y 6.579 plazas de apartamentos).
En cualquier caso, sea cual fuere la cifra de plazas alojativas, la relación entre el número de plazas alojativas y la población residente indica que a los vecinos de Yaiza les corresponde una plaza y media por habitante, una cifra desproporcionada, que supera los estándares que recomiendan los organismos internacionales.
e. Deberes de urbanización en Playa Blanca.
Estamos ante un problema real y muy serio: ¿Van los promotores de los distintos planes parciales a acabar con sus compromisos de urbanización acometiendo las inversiones que faltan? Desde nuestra perspectiva, alegamos que han de cumplir con sus obligaciones al 100% para que el Ayuntamiento pueda recepcionarlas, y que el Ayuntamiento debe supervisar dicho proceso para que se acometa con las debidas garantías y en el menos plazo de tiempo.
Particularmente, en materia de aguas y depuración, alegamos que, bajo la supervisión del Ayuntamiento, todos los promotores de planes parciales deben ponerse de acuerdo, unificar criterios sobre diámetros de tuberías y costear las redes de conducción de aguas.
f. Ocupación de zonas verdes y espacios libres en Playa Blanca.
La Memoria del Plan pone de manifiesto la grave situación en que se encuentran las zonas verdes y espacios libres que corresponden al Ayuntamiento en los distintos planes parciales de Playa Blanca, debido a una generalizada e indebida ocupación, una cuestión esta que corresponde resolver al Ayuntamiento de Yaiza con la mayor brevedad.
5º.- El PGOY con más detalle.
En general, el PGOY viene a resolver muchas de las carencias y lagunas que afectan a los vecinos del municipio. La clasificación de suelo que se realiza es en general restrictiva. En cuanto al uso residencial, en los núcleos del interior las principales actuaciones en esta materia se concretan mediante la delimitación de unidades de actuación en suelo urbano no consolidado (Yaiza y Uga) o bien en suelo rústico de asentamiento rural (Las Breñas), no existiendo áreas de crecimiento de suelo urbanizable en estos núcleos interiores.
a. Núcleos del interior.
Así, en los núcleos de población del interior, no apreciamos objeciones a las propuestas del equipo redactor, puesto que se limita a reconocer lo que ya existe (salvo Maciot y La Hoya), a perfilar los bordes de los núcleos de población y a proponer desarrollos en su interior, mediante Unidades de Actuación.
Sobre los aspectos antedichos, el PSOE Lanzarote alega que, en lugar delas Unidades de Actuación previstas en los núcleos de población del interior, el PGOY se incline, si ello fuera posible, por proponer la clasificación de estos suelos como urbanos, o, bien, por una figura similar, las Actuaciones de Dotación, pero que se diferencia de la primera en que los vecinos no tiene que ceder el 10% del aprovechamiento urbanístico al Ayuntamiento cuando desarrollen dichas piezas de suelo.
b. Infraestructuras y equipamientos.
Yaiza:
Plantea la ubicación de una gran área al sur que permita ampliar las actuales instalaciones del cementerio y además la ubicación de una nueva zona deportivo-recreativa. En la salida de la carretera LZ-2 hacia Playa Blanca, se ubica un parque urbano-deportivo, el mayor del núcleo y con carácter complementario al equipamiento deportivo existente, colindante con el objeto de mejorar el nivel de dotaciones existente. Además se establece suelo destinado a equipamiento, al sur del Parque Central de Yaiza, con el fin de albergar principalmente usos administrativos.
Uga:
Motivado por la cercanía del Paisaje Protegido de La Geria, se ha ubicado el suelo necesario para la creación de un centro de visitantes, además de otros dos equipamientos culturales asociados a espacios libres que configuran una red de equipamientos complementarios al citado espacio natural en el espacio central de propiedad municipal. En relación con la satisfacción de las necesidades del núcleo, situado centralmente, se amplía el colegio existente y en situación colindante un gran parque urbano, además de la superficie necesaria para la mejora de las instalaciones y servicios municipales.
Femés:
Se ha considerado necesario la ampliación del suelo destinado a equipamiento, y, en la entrada al municipio desde Casitas de Femés, se ha ubicado un gran parque urbano y equipamiento cultural y equipamiento otros, anexos, como áreas dotacionales representativa del núcleo complementaria al casco tradicional.
Las Breñas:
Se considera un nuevo equipamiento estructural al norte del núcleo, sobre suelo de propiedad municipal.
Playa Blanca:
La zona de Playa Blanca alberga suelos más que suficientes para contener dotaciones y equipamientos públicos de todo tipo durante décadas.
c. Estándar legal de espacios libres.
Se supera el estándar de 5 m² por habitante o plaza alojativa, siendo la superficie total de sistemas generales destinados a espacios libres de 612.781 m²s, lo que significa alcanzar un estándar de 11,34 m²/hab.
d. Estudio paisajístico y ambiental.
Nos preocupan los impactos negativos detectados. Del total de 14 puntos donde se han identificado los vertidos al mar, 4 son de titularidad privada, 4 pertenecen a Inalsa y el resto son para la conducción del agua de escorrentía. De todos ellos, sólo una conducción de desagüe privada de la desaladora de un hotel (salmuera) cuenta con autorización para verter sus aguas al mar.
Además, según el Avance del Plan Territorial Especial de Ordenación de los Residuos de la Isla de Lanzarote, en Yaiza se han localizado 92 vertidos incontrolados que ocupan una extensión de nada menos que 208.926 m².
Por otra parte, el PIOT de1991, en vigor, establece el imperativo de controlar la extracción desordenada de picón y cantería, reduciéndolo a los espacios especialmente acotados para ello. En el municipio de Yaiza sólo se califica como zona de suelo rústico minero para picón para agricultura y/o construcción la Caldereta de Maciot.
e. Movilidad.
Creemos que en la actualidad existe una amplia oferta en cuanto a la longitud del sistema viario y en cuanto a sus prestaciones, con algunos matices en el interior de la zona turística de Playa Blanca.
f. Inventarios.
El arquitectónico contempla 80 piezas, el etnográfico contempla 110 piezas, y el arqueológico contempla 53 piezas, recogiendo el inventario cultural tangible del municipio. Sobre esta cuestión el PSOE Lanzarote alega que el Catálogo Municipal responda a criterios rigurosos científicos y de unidad en el criterio proteccionista seguido.
g. Estudio básico de riesgos.
Cabe mencionar que, a grandes rasgos, del análisis de riesgo hidrológico en el municipio de Yaiza cabe concluir que el índice de Probabilidad es Bastante Probable, con frecuencia de una vez entre 1 y 10 años, así como un índice de daños previsibles muy serios y un índice de Riesgo Alto, según establece el Plan de Emergencias Insular de Lanzarote. Ello obliga a elaborar un Plan de Actuación para prevenir el Riesgo de Inundaciones.
h. Agua.
Se detecta un problema grave y no resuelto en Playa Blanca: el agua potable y las plantas potabilizadoras privadas. Además, persiste el problema de la depuración de las aguas residuales por la deficiente infraestructura de que dispone el núcleo y la insuficiencia de las plantas privadas que tienen múltiples urbanizaciones, situación que debió abordarse con mayor solvencia en el documento de Aprobación Inicial, si se tiene en cuenta que incluso se propone en el mismo la implantación de un segundo campo de golf en la localidad, con el consiguiente consumo de recursos hídricos que semejantes equipamientos requieren.
i. Número de plantas.
En Playa Blanca, se ordena la actividad turística con criterios actuales, primando en primera línea el uso hotelero sobre el extrahotelero, y el turístico sobre el residencial. Propone 4 plantas de altura para los hoteles, aunque advertimos la contradicción de que el PIOL en tramitación propone sólo 3 plantas de altura. En todo caso, el PSOE Lanzarote alega que el número de plantas ha de ser de cuatro, respondiendo a la realidad existente en toda la isla en materia hotelera.
Asimismo, en Playa Blanca se plantea una zona de borde al desarrollo turístico, proponiendo posibles zonas recreativas, deportivas y de ocio, que, en general, perfilan y cierran la zona urbana del resto del territorio.
j. Planes parciales desclasificados.
El plan parcial Playa Quemada y el plan parcial Costa Playa Quemada quedarían clasificados y categorizados como suelo rústico de protección territorial, no pudiendo ser reclasificados nuevamente a suelo urbanizable. Sobre estos aspectos, sólo queremos recordar que ésta era nuestra propuesta en la Revisión del PIOT de 2000.
6º. Sobre los Convenios Urbanísticos.
La Orden del Consejero de Obras Públicas, Transporte y Política Territorial hace mención a varias propuestas de Convenios Urbanísticos, y los cita (se reproducen a continuación):
Los abordaremos uno a uno, aunque, como criterio general, alegamos que los promotores deben cumplir y costear no sólo lo previsto en sus planes parciales, sino cualquier mejora que proponga el PGOY, sobre todo en materia de nuevos viales e infraestructuras básicas.
a. Costa Roja.
Se propone un sector de equipamientos, y uso sanitario-deportivo. Se consideran compatibles los usos terciarios y recreativos. El coeficiente de edificabilidad máximo sobre parcela será de 0,55 m²c/m²s.
Con la ordenación propuesta para esta pieza asistimos a una nueva clasificación y sectorización de suelo (aunque en este caso con ordenación a determinar por el planeamiento parcial que habrá de aprobarse con posterioridad a la aprobación del PGOY), que se destina a usos complementarios de uso turístico principal de Playa Blanca que se concretan en equipamientos, uso sanitario-deportivo, y usos considerados compatibles de carácter terciario y recreativo.
Alegamos, que la propuesta de centro comercial abierto en la parcela norte de esta pieza de suelo carece de sentido, ya que la experiencia indica que este tipo de dotaciones no funcionan en las zonas turísticas, y que tienden a deteriorar el espacio urbano. Además, el PGOY habilita suficiente suelo comercial en el núcleo de Playa Blanca.
Alegamos que la propuesta de uso comercial en la parcela sur de esta pieza de suelo debe orientarse en la zona este de la pieza de suelo, incluyendo aquí los accesos y las zonas de aparcamiento, evitando presión del tráfico en la zona oeste, por donde discurre una vía importante para la circulación rodada. Además, la cesión que debe realizar la propiedad para espacios libres, debe situarse en la franja de terreno que, de este a oeste, discurre al norte de la vía futura que separará ambas piezas de suelo del mismo plan parcial.
b. Plan parcial Playa Blanca.
Sobre este plan parcial los Tribunales de Justicia han declarado que quedó extinguido en el año 2001 por la Ley de Medidas Urgentes, aprobada ese mismo año por el Parlamento de Canarias, razón por la cual también se ha declarado nulo todo el desarrollo del citado plan parcial, anulando tanto su urbanización como la totalidad de las licencias de edificación. Asimismo, los tribunales han resuelto la suspensión de numerosas obras en ejecución. Pero de facto, el desarrollo ilegal de este plan parcial deja numerosas edificaciones terminadas (las cuales han podido ser vendidas a terceros en muchos casos) y otras muchas paralizadas y con la construcción sin terminar. La realidad física es que se ha ejecutado aproximadamente la mitad del referido plan.
Aunque en términos de estricta legalidadurbanística los llamados terceros adquirentes de buena fe no quedan protegidos (porque la ilegalidad sigue a la obra con independencia de quien sea su propietario), sabemos que muchas viviendas fueron adquiridas con el más absoluto desconocimiento por sus compradores de la litigiosidad en que se hallaba el plan parcial Playa Blanca. En atención a estas circunstancias, el PSOE ha apostado siempre por la salvaguarda de las edificaciones terminadas adquiridas por terceros de buena fe, como mantuvimos desde el año 2008, cuando presidíamos en Cabildo.
El documento de Aprobación Inicial del nuevo Plan General no contempla, lógicamente, el plan parcial Playa Blanca, sino que plantea que se le conceda uso residencial-turístico a la pieza de suelo que era objeto del plan extinguido. Este sector se ha reordenado a partir del primitivo plan parcial anulado por los tribunales de justicia. Con carácter general, es objeto de este sector atender a la situación anómala y perjudicial de los adquirentes de viviendas, que se considera que en su mayor parte tienen la condición de terceros de buena fe. El carácter de sector residencial-turístico se adquiere al localizar una nueva parcela de uso hotelero.
Alegamos a este respecto lo mismo que hemos venido manteniendo siempre, considerando que debe darse cobertura a las edificaciones realizadas para no perjudicar a los terceros adquirentes de buena fe.
Por otra parte, la reclasificación del suelo de Playa Blanca provinente del plan parcial del mismo nombre como suelo urbanizable sectorizado con destino turístico, podría entrar en contradicción con el artículo 12 de la vigente Ley 6/2009, de Medidas Urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo, en el que se restringe la implantación de nuevo suelo turístico a los casos en que se desclasifique suelo urbanizable de similar edificabilidad, y cuando se prevean operacionesde reforma interior o sustitución que requieran la deslocalización o traslado de edificaciones, equipamientos e infraestructuras turísticas.
Ninguno de esos dos casos concurre en el ámbito del sector de Playa Blanca, si bien esta objeción desaparecería si se elimina el hotel turístico que se prevé en dicho suelo porque quedaría exclusivamente destinado a las edificaciones existentes.
Por otro lado, alegamos que la parcela mínima de uso residencial no baje de 130 metros cuadrados de superficie, y que las parcelas E-3 y E-4 se mantengan como estaban originalmente en la ficha del PGOY, es decir, como suelo docente. Asimismo proponemos una vía de acceso hacia esta zona que haga, a la vez, de borde, la cual sea costeada, íntegramente, por los promotores.
c. Plan parcial San Marcial del Rubicón.
Aceptamos los términos y no formulamos alegaciones.
d. Montaña Roja.
Del planeamiento vigente de Montaña Roja se ha detraído una superficie edificable de 46.483 m². La compensación derivada del convenio de 29 de junio de 2011, en cumplimiento de la Sentencia nº 310 queda resuelta en la ordenación de este Plan General, mediante compensación. Lo que se plantea es que el Cabildo Insular no pague la indemnización que le corresponde por sentencia judicial, a cambio de permitir su equivalente en edificabilidad hacia el futuro. Nos parece sensato.
Por otro lado, no hay propuesta de Convenio Urbanístico para la última fase de Montaña Roja, por lo que alegamos que dicho sector se califique como ordenado, de forma que se promueva un nuevo producto turístico y de calidad.
e. Campo de golf en la parcela D del plan parcial Costa Papagayo.
El PSOE de Lanzarote no se opone a la eventual implantación de un segundo campo de golf en Playa Blanca, si se demuestra la necesidad de ampliar esta clase de equipamientos en dicha localidad.
Pero nos resulta paradójico que se prevea un segundo campo de golf en esta localidad cuando ni siquiera se ha ejecutado el primero, que está previsto desde el año 1991 por el Plan Insular de Ordenación, además, en un suelo que se desclasificó precisamente para destinarse a dicho equipamiento (se cambiaron miles de camas turísticas para destinar el suelo a campo de golf). La experiencia acumulada en los otros dos campos de golf existentes en la isla (Costa Teguise y Tías) parece apuntar a que dos campos en una misma localidad, y a tan escasa distancia, no parece una buena opción, pero, en cualquier caso, dicha cuestión no es objeto de estas alegaciones.
Asimismo, en el supuesto de que finalmente se llevase a cabo el campo de golf en el emplazamiento propuesto en el documento objeto de estas alegaciones, el propietario deberá financiar al 100% los nuevos viales y asumir íntegramente el coste y conservación de las infraestructuras necesarias para dotarse del agua que consuma dicha instalación, a fin de preservar en todo momento la destinada a consumo humano y a riego de zonas verdes públicas.
e. Plan parcial Castillo del Águila.
Se permite el desarrollo de la parcela de Yudaya, que convenió en su día con el Cabildo Insular, aceptó la "moratoria" y aplazó su desarrollo, con uso hotelero e importantes cesiones de suelo para dotaciones. Nos parece sensato.
Además de estos convenios urbanísticos hemos tenido acceso otro Convenio, referido a Puerto Calero II,El sector se considera suelo no ordenado remitido a plan parcial, siendo su objeto principal el de servir de articulación entre los dos ámbitos de Puerto Calero y Cortijo Viejo, actualmente separados, mediante la creación de una vía interior y una rotonda en su lindero norte.
Como instrucciones de ordenación vinculantes para el sector, destacan los sistemas generales de cesión gratuita de viario que enlazan Puerto Calero y Cortijo viejo (mediante sistema viario al norte limitando con suelo rústico, y otro vial en su zona intermedia), así como las áreas ajardinadas y el equipamiento deportivo que se sitúan en la zona norte del ámbito.
Alegamos que somos partidarios de ordenar la zona, pero dejando únicamente las edificaciones existentes. Una cosa es ordenar el suelo de las 14 viviendas construidas en esta franja de suelo, y otra muy distinta prever 48 nuevas viviendas que sumadas a las existentes daría lugar a un nuevo núcleo de población en la isla con 62 viviendas y 127 habitantes. Además, la clasificación y sectorización de un nuevo suelo que se adscribe y vincula a dos suelos tradicionalmente turísticos (no en vano su denominación es Puerto Calero 2) podría entrar en contradicción con el artículo 12 de Ley 6/2009.
Por último, el Puerto Marina Rubicón requiere un Plan Especial para ordenar la actividad comercial, lo cual, en principio, nos parece razonable.
7º. Sobre los hoteles sin licencias por sentencias judiciales.
En relación con los establecimientos alojativos sin licencias por sentencias judiciales, el PGOY nada dice y nada propone explícitamente. Y ello, a pesar de que sobre este conflicto dicela Memoria Informativa del Plan Territorial Especial de Ordenación del Turismo Insular (PTEOTI) de Lanzarote, pág. 124, en tramitación por parte del Cabildo Insular:
"El Plan General Supletorio pretende ser la base para resolver la situación de inseguridad jurídica creada en el municipio de Yaiza como consecuencia de las irregularidades (objeto de sentencias judiciales en varios casos) durante ejecución de los Planes Parciales de desarrollo del Plan General de 1973, incorporándolos según su situación física y jurídica a un modelo territorial ajustado al marco normativo vigente".
Yaiza es el municipio con mayor potencial de crecimiento turístico en la isla, y alberga el plan parcial y la mayoría de los hoteles con licencias anuladas por la justicia, en cuyo origen se encuentra la acción histórica del PSOE por contener y cualificar el crecimiento turístico insular. Y también porque el PSOE propuso una solución en forma de iniciativa legislativa ante el Parlamento de Canarias, que no fructificó, y que planteaba que la legalización llevase aparejado compensar el interés público insular.
Dijimos entonces que todos los establecimientos turísticos que con la ley puedan resolver su situación habrán de satisfacer el interés público territorial y urbanístico insular. El interés público territorial y urbanístico que dimana de la ordenación insular se concreta en la contención del desarrollo, la cualificación de la oferta, la mejora del espacio y la rehabilitación de la planta alojativa. Es decir:
a) Bajar los techos constructivos y desclasificar camas coadyuva a evitar nuevos desarrollos.
b) Observar estándares que garanticen la calidad del producto permite cualificar la oferta turística.
c) Implantar nuevo equipamiento y oferta turística complementaria mejora el espacio turístico.
Como alegación, el PSOE Lanzarote se reitera en la propuesta antes citada, que buscaba y nuevamente busca una solución para los establecimientos con licencias anuladas. Siempre hemos propuesto una salida racional que satisfaga a todas las partes en liza, absolutamente a todas, aún con renuncias, y que sirva de base a un gran pacto insular sobre el territorio que cierre este capítulo definitivamente y para que no vuelva a repetirse jamás.
No obstante, no podemos dejar de referirnos a la Disposición Adicional Quinta de las Normas del PGOY.
Su tenor literal es el siguiente:
Disposición Adicional Quinta: Adquisición de mayor edificabilidad en parcelas con usos turísticos hoteleros.
Las zonas comunes o zona general de los establecimientos hoteleros están reguladas y se establece para los hoteles de 4 y 5 estrellas una superficie de 1,75 y 2 m²c por plaza respectivamente. Esta dotación es muy baja y con el fin que los hoteles tengan mayor superficie en estas zonas comunes (salones, centro de conferencia, restaurantes, gimnasio, spa, instalaciones deportivas, mini club...) que dan lugar a una mayor cualificación se establece lo siguiente en la Disposición Adicional Quinta:
1. Las parcelas en la que se sitúen establecimientos turísticos hoteleros con 4 ó más estrellas, incluyendo los que resulten de procesos de renovación con aumento de categoría, podrán incrementar la edificabilidad establecida en el correspondiente fichero de ámbitos urbanísticos, en un 50% de la prevista para la parcela en cuestión, siempre que dicho incremento esté destinado a zonas comunes aumentando las superficies mínimas exigidas en la reglamentación turística, sin que en ningún caso se pueda aumentar el número de plazas establecido.
2. A los efectos previstos en el apartado anterior, la ocupación establecida en la respectiva parcela podrá aumentar en un 50% de la establecida en el correspondiente fichero de ámbitos urbanísticos, sin que, en ningún caso, suponga una ocupación superior al 40% de la parcela, salvo que en la correspondiente ficha esté establecida una ocupación mayor.
3. La obtención de esa mayor edificabilidad estará sujeta, en concepto de recuperación de plusvalías y con carácter previo o simultáneo al otorgamiento de la preceptiva licencia urbanística, al abono al Ayuntamiento de Yaiza del 15% del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela de que se trate.
A nuestro juicio, este es el mecanismo que habilita el PGOY para tratar de facilitar la legalización de los establecimientos alojativos con licencias anuladas por los tribunales de justicia.
La Disposición Adicional Quinta plantea aumentos de la edificabilidad y de la ocupación de las parcelas hoteleras, lo cual dará cabida a iniciar la regularización de aquellas que tienen sus licencias anuladas para volver a obtenerlas, y la legalización dependerá de la situación jurídica de cada una.
Sobre este tema, ya nos hemos referido con anterioridad en los apartados 1 y 2 de estas Alegaciones. En cualquier caso, alegamos que toda solución que se arbitre no puede llevar aparejado nuevos incrementos de camas turísticas. Asimismo, la obtención de esa mayor edificabilidad estará sujeta, en concepto de recuperación de plusvalías y con carácter previo o simultáneo al otorgamiento de la preceptiva licencia urbanística, al abono al Ayuntamiento de Yaiza del 20% del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela de que se trate, en lugar del 15% que recoge el PGOY.
8º. A modo de conclusión.
Actuando, una vez más, desde la coherencia y la responsabilidad, abogamos por la búsqueda de un amplio consenso sobre el modelo de desarrollo turístico de Playa Blanca, y sobre los problemas de ilegalidad que afectan a parte de su oferta alojativa.
Aunque no somos responsables del caos urbanístico que existe en la zona turística de Playa Blanca, nos reafirmamos en las soluciones que históricamente hemos mantenido y que ahora volvemos a proponer. Entendemos que la política está para resolver problemas, no para crearlos. Defendimos y defendemos la legalidad urbanística y territorial, y que la Ley está para hacerse cumplir y ser cumplida, y que ha de ser igual para todos.
Proponemos, como ya hicimos hace casi 10 años, un gran pacto insular sobre el territorio y por el empleo en el que estén presentes todas las instituciones públicas, partidos políticos, agentes económicos y sociales, con el fin de consensuar el modelo de desarrollo insular hacia el futuro, aunar fuerzas para superar la crisis económica, favorecer el empleo, proteger el territorio y pacificar la convivencia en todos los órdenes, ofreciendo un impulso a una nueva gobernanza insular retomando nuevos códigos éticos.
Esperando que estas alegaciones sean tenidas en cuenta en su totalidad, atentamente,
María Dolores Corujo Berriel
Secretaria General PSOE Lanzarote
