Una misma familia puede recibir un “no” en una entidad financiera y, pocos días después, obtener una aprobación hipotecaria en otro banco. Lejos de ser una contradicción, esta situación responde a que cada banco tiene criterios, objetivos y perfiles prioritarios diferentes.
“Muchas personas creen que si un banco les deniega la hipoteca, el problema está necesariamente en su perfil. Y no siempre es así. A veces simplemente no encajan en lo que ese banco está buscando en ese momento”, explica Ricard Garriga, CEO y cofundador de la empresa de búsqueda y contratación digital de hipotecas Trioteca. “Un mismo cliente puede ser poco interesante para una entidad y muy atractivo para otra” añade.
Según Trioteca, una de las claves para entender el mercado hipotecario actual es que los bancos no compiten todos por el mismo perfil de cliente. “Hay bancos a los que les encantan los funcionarios y, cuando llega un funcionario, pueden hacerle un precio de derribo. Otros bancos valoran mejor a determinados autónomos, perfiles con ingresos recurrentes o familias con capacidad de vinculación. Por eso es tan importante saber qué banco encaja con cada operación”, señala Garriga.
Esta diferencia explica por qué dos bancos pueden responder de forma opuesta ante una misma solicitud. Para una entidad, una operación puede ser demasiado ajustada por nivel de endeudamiento, tipo de contrato, importe solicitado o ubicación del inmueble. Para otra, en cambio, puede ser una operación viable porque encaja con su estrategia de captación.
Hay numerosos factores que pueden hacer que una hipoteca sea denegada por una entidad y aprobada por otra. Entre ellos, el porcentaje de financiación solicitado, la estabilidad laboral, el nivel de ingresos, el ahorro previo, el tipo de inmueble, la ubicación, la edad de los solicitantes, la vinculación aceptada y la política interna de riesgo de cada banco.
“Los criterios de riesgo son muy estrictos, mucho más que antes de la anterior crisis inmobiliaria. Pero estrictos no significa idénticos. Cada banco interpreta el riesgo de una forma distinta y tiene prioridades comerciales diferentes”, afirma Garriga.
En la práctica, esto significa que una operación con un 90% de financiación puede ser inviable para una entidad y aceptable para otra si la tasación supera el precio de compra, si el perfil laboral es sólido o si el banco tiene interés en captar ese tipo de cliente. “El comprador muchas veces interpreta una denegación como un cierre de puerta definitivo. Pero en hipotecas, un no no siempre significa que la operación no sea posible. Puede significar que no se ha llamado a la puerta correcta”, resume Garriga.
El saldo vivo, clave para entender las ofertas fijas agresivas
Otro de los factores que marcará el mercado hipotecario en los próximos meses será la capacidad de algunos bancos para ofrecer hipotecas fijas a precios especialmente competitivos. Según Trioteca, las entidades con un volumen elevado de depósitos de clientes, remunerados a tipos muy bajos o prácticamente a cero, tienen más margen para lanzar ofertas atractivas.
Este fenómeno ayuda a entender por qué las mejores ofertas no siempre están disponibles de forma permanente ni para todos los clientes. “Se tiene que dar mucha casualidad para que la oficina de tu banco sea justo la entidad que mejor encaja con tu perfil en ese momento. Puede pasar, pero no siempre pasa. Por eso comparar es cada vez más importante”, sostiene Garriga.
En determinados momentos, un banco puede necesitar aumentar la producción hipotecaria y lanzar condiciones muy agresivas para captar operaciones concretas. Una vez alcanzado el objetivo, esas ofertas pueden desaparecer o endurecerse.
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