Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 recoge expresamente que no puede exigirse al arrendatario la contratación de un seguro de impago de renta u otras coberturas análogas.
Algunos juzgados ya habían anulado por abusivas las cláusulas que lo imponían, pero ahora la prohibición figura expresamente en el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La norma, pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, llega con los propietarios en alerta: el 70% prioriza minimizar los riesgos de impago y los conflictos jurídicos antes que maximizar la rentabilidad de su vivienda en alquiler, según datos de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG).
Más del 60% de los propietarios ha endurecido las condiciones de acceso a su vivienda en el último año y alrededor del 50% ha rechazado perfiles por dudas sobre su solvencia o estabilidad económica, según SEAG.
Además, aproximadamente uno de cada tres pequeños propietarios se plantea abandonar el alquiler tradicional por temor a procesos largos para recuperar la vivienda o a la morosidad. Daniela Salinas, directora del Departamento Jurídico de SEAG, advierte de que el resultado es "un mercado cada vez más excluyente, con menos vivienda disponible".
Con la reforma, el propietario que quiera protegerse del impago debe contratar y pagar el seguro de impago por su cuenta. Además de la fianza legal, solo cabe una garantía adicional de hasta dos mensualidades en vivienda habitual (una en alquileres de temporada).
En el seguro de hogar, el reparto habitual es el siguiente: el propietario asegura el continente (estructura e instalaciones) y su responsabilidad civil, y el inquilino su contenido y su responsabilidad civil. Los actos vandálicos del inquilino suelen quedar fuera de la póliza del arrendatario y los incluye el propietario, normalmente con límite anual y franquicia.
"En el contrato se puede pedir que el arrendatario asegure el contenido y que el propietario asegure el continente", explica Arantxa Goenaga, abogada experta en derecho inmobiliario y profesora de ESADE y la UOC.
"Lo más conveniente para evitar problemas es que ambos seguros sean con la misma compañía y que incluyan los actos vandálicos. Suele incluirlos el propietario y no están en el seguro del arrendatario", añade la abogada.
Con la reforma, señala, el seguro de impago debe correr por cuenta del arrendador: "Lo mejor es que lo contrate directamente el propietario. Eso supone un gasto para él, pero se lo puede deducir en la renta como gasto vinculado al inmueble".
"Con la reforma, el propietario es quien debe blindar su alquiler: quien alquila sin revisar su póliza asume solo un riesgo que puede costarle mucho más que la prima. El seguro del propietario protege el continente y el del inquilino su contenido y su responsabilidad civil, y cuando cada parte tiene lo suyo bien asegurado se evitan la mayoría de los conflictos tras un siniestro", afirma José Manuel Sánchez Trallero, director de Master Mutua.
"El miedo a los destrozos es comprensible y existen coberturas que lo mitigan. Como corredores, revisamos límites y franquicias, porque no todas las pólizas incluyen los actos vandálicos del inquilino", añade.
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