La crisis del acceso a la vivienda, que golpea de lleno a Lanzarote con precios desorbitados y una acuciante falta de oferta para la población local, acaba de recibir un respaldo clave desde Europa.
La Comisión Europea ha presentado la Ley de Vivienda Asequible, un paquete normativo diseñado para dotar de seguridad jurídica a los ayuntamientos y Gobiernos autonómicos que decidan intervenir en zonas tensionadas para frenar la especulación e impedir que el parque inmobiliario siga perdiendo su uso residencial habitual.
Con este paso, la Unión Europea busca responder a un problema que afecta al 50% de los ciudadanos europeos, protegiendo a los municipios frente a la habitual amenaza de demandas judiciales al restringir este tipo de actividades.
La propuesta legislativa, que inicia ahora su tramitación en el Parlamento Europeo y el Consejo, ha levantado debate político en la capital comunitaria por el impacto sobre la libre circulación de capitales.
Frente a las reticencias de los sectores conservadores, la Comisión ha aclarado de forma reiterada que la aplicación de estas herramientas es de carácter voluntario y responde estrictamente al principio de subsidiariedad, dejando en manos de las autoridades locales la decisión final de intervenir o no en su territorio.
Lanzarote: ¿zona tensionada según la UE?
El caso de Lanzarote es paradigmático. En la última década, ha experimentado uno de los tensionamientos inmobiliarios más agudos de Canarias. Mientras que los salarios medianos vinculados al sector servicios y hostelería han crecido de forma moderada, el precio del metro cuadrado y el coste de los arrendamientos se han disparado por encima del 80-100% en varios puntos de la isla.
El primer criterio para saber si una zona está tensionada para la UE es la relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible de los hogares. Por ejemplo si el coste de compra equivale a un nivel elevado de años de salario, (8 o más años) o si ese ratio ha sufrido un deterioro constante en los últimos 10 años. Ambas son aplicables a todos los municipios de la isla.
Para el segundo, Las autoridades locales deben identificar las causas específicas que tensionan el mercado (presión turística, escasez de oferta, auge del vacacional) y justificar con datos demográficos y de mercado que la situación no va a remitir por sí sola en los siguientes 3 años.
En el caso de Lanzarote al ser una isla con espacio geográfico limitado, suelo urbano escaso y un volumen creciente de viviendas destinadas al alquiler de corta estancia o a la adquisición por no residentes, la oferta residencial a largo plazo está practicamente congelada.
Antes de aplicar límites drásticos (como prohibir licencias de viviendas vacacionales, poner topes a la compra de segundas residencias o recargar el IBI a casas vacías), la administración debe demostrar que ese uso no principal ha causado un impacto adverso directo durante al menos 3 años consecutivos y que no existen medidas más suaves o alternativas igualmente eficaces.
Esto habilita legalmente a imponer restricciones sin que puedan ser anuladas judicialmente por atentar contra la libertad de mercado europea.
Medidas que podrían aplicarse en zonas tensionadas
Desde Bruselas se reconoce abiertamente que el avance del alquiler vacacional y el acopio de inmuebles por parte de no residentes o personas jurídicas limitan la movilidad laboral y el derecho a un hogar.
El objetivo fundamental es que la vivienda no funcione de forma exclusiva como un mero activo financiero o de especulación dentro del mercado único.
Esta iniciativa legislativa busca atajar la elevada litigiosidad a la que se enfrentan las administraciones locales cuando intentan limitar los pisos turísticos o gravar las casas vacías.
Para acogerse a esta protección legal y aplicar restricciones, las autoridades locales deberán probar que la actividad económica que se pretende acotar —sea el alquiler vacacional o la adquisición no habitual— ha impactado de forma adversa en la asequibilidad de la vivienda durante al menos los tres años anteriores a la adopción de la norma.
Asimismo, la Ley de Vivienda Asequible aborda el fenómeno de la desocupación prolongada y permite habilitar medidas como la penalización fiscal para los inmuebles vacíos, siempre que se demuestre objetivamente que reducen la oferta de alquiler residencial.
Para evitar arbitrariedades, el marco europeo excluye de estas sanciones los casos justificados, como ausencias por motivos de salud, traslados temporales por trabajo o estudio, viviendas en proceso de herencia o inmuebles inhabitables.
El texto dedica también un apartado específico a las adquisiciones realizadas por personas jurídicas y grandes propietarios. Las autoridades locales podrán fijar condicionantes y cupos para impedir el acaparamiento de viviendas en zonas de alta presión.
También de reservar parcelas e inmuebles a precios asequibles para familias con rentas medias o jóvenes que buscan su primera casa. Estas medidas se aplicarán siempre hacia el futuro, garantizando la seguridad jurídica de quienes adquirieron propiedades con anterioridad.
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