El Banco de España cree que la demanda de vivienda de no residentes y el auge del alquiler vacacional y de temporada están reduciendo la oferta de uso residencial en las grandes ciudades y áreas turísticas, pero pide que no se apliquen limitaciones sin tener en cuenta sus efectos sobre la actividad económica.
"La aplicación de medidas restrictivas en este ámbito debería considerar un análisis coste-beneficio, que tenga en cuenta no solo el impacto sobre la situación en el mercado de la vivienda, sino también los efectos sobre la actividad económica", recomienda en el informe anual de 2023, que ha publicado parcialmente este martes y que dedica un capítulo al mercado de la vivienda en España y los problemas de accesibilidad.
Aunque el banco reconoce que, en los barrios en los que se concentra una mayor presencia de alquiler turístico, éste "desplaza" a la vivienda residencial y se producen "mayores incrementos relativos en los precios de compra y alquiler de vivienda", aboga por "condicionar" una posible regulación restrictiva, como la que estudia el grupo de trabajo que encabeza el Ministerio de Vivienda, a una "evaluación global" del impacto económico.
Además apunta que, si bien distintas ciudades y comunidades autónomas han endurecido las condiciones para el desarrollo del alquiler turístico como actividad económica, "existen serias dificultades para garantizar un cumplimiento efectivo de este tipo de normativas".
Para incrementar la oferta y reducir la dinámica alcista de los precios del alquiler, el Banco de España aconseja en su informe "promover la profesionalización" de este mercado.
Para ello anima a "eliminar el actual tratamiento diferencial en todo tipo de regulaciones y normativa contractual de las personas jurídicas y los denominados grandes tenedores en relación con la situación de los particulares que no entran en esta última categoría".
También propone que los grandes tenedores puedan obtener beneficios fiscales si se dedican al alquiler social o a precios asequibles.
Revisar la tributación
En sus recomendaciones, el Banco de España plantea además la necesidad de revisar la tributación de la vivienda, gravando más la propiedad, por ejemplo a través del IBI, y menos la adquisición o la producción de viviendas.
"El incremento de la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles (por ejemplo, el IBI), además de aumentar la eficiencia del sistema tributario, podría mejorar el acceso a la vivienda", señala el informe, que a la vez subraya que "este incremento impositivo debería compensarse con una reducción del resto de impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo".
Otras de sus recomendaciones son: impulsar la oferta de alquiler social, fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria, mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo, impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas y mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas.
Para converger con la UE en el parque público, el informe estima que hacen falta en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social y calcula que un plan a diez años con ese objetivo supondría incrementar en más de un 150 % la producción anual media de viviendas en España registrada en los últimos años.
Déficit de 600.000 viviendas en 2025
Respecto al déficit de vivienda nueva (diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda), el Banco de España calcula que se situará en 600.000 viviendas a finales de 2025, lo que, según el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, "da idea de la magnitud del problema".
Por eso, para abordarlo recomienda impulsar las políticas estructurales, avanzar en la coordinación entre las distintas administraciones públicas (con programas de rentas garantizadas o de ayudas directas a los inquilinos y actualizando los precios de los módulos del alquiler) y evaluar los efectos de las políticas ya desplegadas.
A este respecto, el propio banco evalúa algunas de las más recientes y señala que las medidas de protección a los inquilinos de los últimos años han producido una "significativa caída en el número de lanzamientos vinculados al impago del alquiler desde 2020", además de haber "mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler".
Sin embargo, apunta a que algunas de estas actuaciones pueden generar "efectos no deseados", ya que como resultado de la mayor protección para los inquilinos más vulnerables, se eleva el riesgo de impago para los propietarios y estos, o "sustituyen el alquiler tradicional por alquileres de habitaciones o por períodos inferiores al año (alquiler de temporada), modalidades en las que los inquilinos disponen de menor protección".
